购房者在购置商品房时，尤其是其购置期房的时候，往往是看了开发商印制精美的《售楼书》，被深深吸引才决定购房。售楼书中一般列明了该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。多数消费者认为《售楼书》是开发商的承诺，一旦交付的房屋与《售楼书》不一致，往往会认为开发商不讲诚信。

　　从法律意义来讲，《售楼书》仅属于要约邀请，不具有法律效力。双方协商合同内容的过程是合同双方进行要约与承诺的过程，正式签订的《合同》或《补充协议》才是双方真实的意思表示，对双方均有约束力。如果《售楼书》中的内容并没有明确写进合同，消费者以其为依据主张权利，比较困难。尽管《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但为了避免未来可能产生的纠纷，如果对开发商在《售楼书》或其他广告中承诺的内容重点关注，建议消费者努力与开发商协商将关注内容写进合同。

　　应当特别指出的是，双方协商并签订合同只能是在房地产开发企业取得《商品房预售许可证》之后才能进行，否则订立的商品房预售合同是无效的。不过，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　１２．签订认购书应该注意什么问题？

　　答：签订认购书，一般要交定金。这里要提醒消费者注意认购书里的“定金”和“订金”的区别。“定金”是法律概念，其目的是在于对合同的成立或履行起担保作用，并有法定的定金规则，即给付定金的一方不履行合同义务，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行义务，则应该双倍返还定金。而“订金”在法律上是不明确的，实践中一般被视为预付款。消费者在签订认购书时，如果想要约定定金条款，一定要写清是“定金”。

　　根据定金的分类，消费者签订认购书时与开发商签订的定金属于立约定金，即当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金，交付定金的消费者若拒绝立约，将丧失定金，接受定金的开发商若拒绝立约，则应加倍偿还定金。该定金的作用首先表现在督促当事人订约，其次使当事人在合同成立之前保留自由订约的权利。消费者在签订认购书的时候，应注意认购书中条款的表述应为“消费者应当在签订认购协议之日起约定的期限内前来与销售方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还”。这样约定有利于保护消费者的合法权益。

　　当然，没有取得商品房预售许可证的商品房，是不允许开发商与消费者签订认购书的，即使签了也不能涉及定金（订金）、预付款等变相预售的内容。

　　１３．如何理解商品房买卖合同中的“不可抗力”规定？

　　答：在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是由于不可抗力造成。按照《合同法》的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、洪水等等。只有同时具备不能预见、不能避免、不能克服三种情况，才能够免除开发商延期交付房屋的责任，若不是这种情况，就不属于不可抗力，开发商不能随意将不可抗力的范围扩大。如果开发商将施工中遇到的异常困难或重大的事故问题，或合同签订后政策的变化，原材料的涨价，及施工配套的批准和安装的延误等情况，扩大理解为不可抗力，进而主张顺延交房时间，没有法律依据。

　　建议购房者对于不可抗力这个条款一定要紧紧把握住三个要件，即不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，公平地与开发商协商，在合同具体阐明条款中尽可能列明不可抗力的类型，不要随意扩展不可抗力的种类。

　　１４．商品房交付使用条件有哪些？

　　答：商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格，即开发商依法应向消费者出具《工程竣工验收备案证》。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》也都明确规定，商品房需竣工验收合格后，方可交付使用。

　　消费者购买商品房过程中可以将开发商取得《工程竣工验收备案备证》作为合同约定的交房条件。这样的房屋风险最小。《商品房买卖合同示范文本》第八条“交付期限”条款对交付条件的约定共有５种，其中第５种可以由消费者与开发商自行约定，建议消费者选择第５种并明确约定为“该商品房经竣工验收合格，并取得建设行政管理部门出具的《竣工验收备案证》”。

　　１５．消费者应该如何接收开发商交付的房屋？

　　答：实践中，开发商要求的交房程序为：验明消费者身份→结清房款和办理房产证的相关费用→在开发商提供的《入住凭证》上签字（明确约定房屋“现已交付使用”）→现场验房→在《业主入住验房单》上签字→领取钥匙→领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、签署《前期物业管理服务协议书》等文件。概括而言，就是消费者首先交清全部费用，然后在《入住凭证》或《入住协议书》上签字，最后才是消费者实际现场验房、领取钥匙并领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　消费者在购房过程中想要有效地规避房屋交接过程中的风险，首先要在与开发商签订的合同中明确约定房屋交接的程序。结合《商品房买卖合同示范文本》第十一条“交接”条款，消费者可在合同附件四补充协议中作类似如下房屋交接程序约定，尽可能降低风险：出卖人向买受人发出入住通知书→买受人书面签收“收到入住通知书”→买受人书面签收“商品房钥匙收到条”→出卖人提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房面积测量结果及依据等相关文件→买受人现场验房并在《业主入住验房单》上签字→在开发商提供的《入住凭证》上签字→结清房款和办理房产证的相关费用→签署《前期物业管理服务协议书》等文件，完成房屋交接手续。

　　简而言之，消费者要尽可能在签订合同过程中与开发商明确验房的具体程序，在房屋交接过程中以合同为依据，首先审查开发商提供的交接文件是否齐备，然后现场验房，无误后再签订《入住凭证》并交清房款，最后签订《前期物业管理服务协议书》等文件。

　　１６．解决房地产纠纷的主要途径有哪些？

　　答：解决房地产纠纷的主要途径有以下几种：

　　◆协商。协商是指消费者与开发商行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷的一种方式。

　　◆调解。调解是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下，消费者与开发商达成协议解决纠纷的一种方式。

　　◆仲裁。仲裁是指消费者与开发商依据他们事先或事后达成的仲裁协议，自愿将争议提交给双方同意的仲裁机关，由该仲裁机关依据有关法律和事实作出裁决以解决争议的一种方式。买卖双方如果在合同中有约定，消费者便可以向仲裁委员会提出仲裁。

　　◆诉讼。诉讼是指消费者或开发商依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决争议的一种方式。

　　需要指出的是，选择仲裁必须明确、具体。一旦达成仲裁协议，一方向法院起诉的，人民法院不予受理。有的消费者在合同中对纠纷解决方式约定为“仲裁委员会仲裁裁决或法院诉讼解决”，这种约定视为没有仲裁协议，纠纷应通过人民法院诉讼解决。

　　１７．《商品房预售许可证》包含哪些内容？ 

　　答：《商品房预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）房地产开发企业名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（六）发证机关、发证日期；（七）附注内容等。